SÃO PAULO — Decisões judiciais passaram a interferir em projetos, licenças e classificações de terrenos enquanto a legislação urbanística de São Paulo acumula seis mudanças desde 2022. O episódio mais recente atingiu o mapa que define as regras para ocupação e preservação de lotes, incluindo limites para prédios e atividades permitidas, considerado inconstitucional pela Justiça.
As disputas envolvem o Ministério Público de São Paulo, incorporadoras, proprietários de imóveis e associações de moradores. Em alguns processos, o objetivo é impedir uma alteração na classificação de determinado terreno. Em outros, a controvérsia aparece em contratos de compra e venda, quando uma das partes entende que a mudança nas regras deve levar à atualização do valor combinado.
Projetos, emendas e questionamentos
Parte das ações contesta a inclusão de medidas sem relação direta com o tema original dos projetos. Essas alterações, conhecidas como “jabutis”, podem ser apresentadas em textos substitutivos ou por emendas parlamentares perto da votação ou no próprio dia da decisão.
A Câmara Municipal e a gestão Ricardo Nunes afirmaram, em nota, que as mudanças seguem as normas legais. O Legislativo sustenta ainda que as propostas estavam dentro de projetos destinados a modificar a mesma lei e que cabe aos vereadores apresentá-las durante a tramitação. Também declarou: “Nota-se uma tendência de utilização desvirtuada de ADIs (ações diretas de inconstitucionalidade) para questionar pontualmente o mérito de opções urbanísticas legitimamente tomadas no âmbito da Câmara”.
Um dos processos envolve a Tenda, que busca recuperar o zoneamento anterior para construir um condomínio nas proximidades da Terra Indígena Jaraguá, na zona norte. A área recebeu classificação de Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental) em janeiro de 2024, o que inviabilizou o empreendimento planejado.
Em outro julgamento, a desembargadora Marcia Dalla Déa Barone chamou de “contrabando legislativo” a inclusão de mudanças nos limites de barulho em um projeto sobre regras para a expansão de um aterro em São Mateus, na zona leste. A mesma lei autorizava construções privadas em terminais e estações; essa medida também foi considerada inconstitucional em uma decisão de junho.
Efeitos sobre projetos e valores
O STF (Supremo Tribunal Federal) analisa parte dos casos. Entre os recursos pautados neste mês estão os que discutem a decisão que impediu a alteração do zoneamento da orla do rio Jurubatuba, na região sul. A área havia passado de zona de proteção ambiental para “eixo de verticalização”, com a finalidade de permitir a expansão da marginal Pinheiros.
A mudança foi incluída em um projeto originalmente voltado à anistia de construções irregulares. A licitação para ampliar a marginal está suspensa pela Justiça, e a prefeitura informou que aguarda uma decisão para retomá-la. Segundo a administração municipal, o projeto ampliará a mobilidade na região.
Especialistas afirmam que as regras urbanísticas se tornaram mais complexas e passaram a influenciar o valor dos imóveis e o cotidiano dos bairros. Os eixos de verticalização concentram empreendimentos perto de acessos a metrô, trem e corredores de ônibus, onde são permitidos prédios mais altos e outros incentivos. A mudança levou obras, barulho e poeira a vizinhanças antes ocupadas por casas, sobrados e edifícios baixos.
Rodrigo Bicalho, conselheiro do Secovi-SP e especialista em direito imobiliário, afirma que a judicialização também alcança operações urbanas e PIUs (Planos de Intervenção Urbana). Entre as alegações estão audiências públicas insuficientes, falta de estudos técnicos e transparência, violação de princípios constitucionais e desrespeito às regras do Plano Diretor.
Henrique Anders, advogado especializado em direito imobiliário e urbanístico, diz que as normas podem redistribuir valores entre diferentes áreas. Quando o potencial construtivo aumenta, o terreno tende a valer mais; ao mesmo tempo, imóveis afetados por restrições podem perder valor. Para ele, mudanças previsíveis, transparentes e juridicamente sustentáveis são necessárias à segurança jurídica.
Licenças e regras antigas também entram em disputa
Neste ano, empreendimentos recorreram à Justiça depois que a prefeitura suspendeu a emissão de alvarás em toda a cidade por causa de uma liminar relacionada às alterações de 2024. Em um caso, a decisão judicial indicou que não havia razão para impedir a autorização de um empreendimento já concluído, pois a medida alcançava apenas licenças para novas construções e demolições. O processo envolvia um condomínio popular em Itaquera, na zona leste.
Em São Mateus, outro empreendimento acionou a prefeitura para obter o chamado direito de protocolo: a possibilidade de construir conforme os padrões vigentes quando o processo administrativo foi iniciado. O pedido foi aberto no fim de maio, e o alvará saiu poucos dias antes da aprovação de uma nova alteração.
Também houve decisão sobre regras mais antigas. Uma ação civil pública apresentada pela Sababv (Associação dos Amigos do Bairro do Alto da Boa Vista) e pela Oscip Ciranda, aberta há dois anos, obteve resultado favorável em 2025. A decisão tornou mais restritivas as normas da ZER (Zona Exclusivamente Residencial) da região, retomando padrões de 2004.
As alterações anteriores incluíram a regulamentação das chamadas dark kitchens, a flexibilização de limites de barulho para shows e grandes eventos, a revisão do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento, mudanças no zoneamento do Instituto Butantan e propostas sobre o Psiu. Em janeiro, Nunes sancionou a revisão do zoneamento; em abril, vereadores derrubaram parte dos vetos; em julho, a chamada “revisão da revisão” virou lei; e, em dezembro, novas mudanças foram aprovadas em um projeto originalmente relacionado a um aterro na zona leste.
